אחת העסקאות המעניינות בנדל"ן הינה עסקת קומבינציה, שבה התמורה לא ניתנת בכסף אלא בזכויות בנייה.

מהי עסקת קומבינציה במקרקעין?

עסקת קומבינציה הינה עסקת חליפין במסגרתה בעל הזכויות בקרקע מוכר את זכויותיו בקרקע או חלק מהם לקבלן או יזם ובתמורה לא מקבל תשלום כספי אלא מספר מוסכם של יחידות דיור מהבנייה שתבנה על אותה קרקע.

בעסקת קומבינציה בעלי הקרקע והיזם משתפים פעולה במטרה למקסם את התועלת עבור כל הצדדים – הבעלים יוכל ליהנות מהיחידות הבנויות מבלי שיצטרך לשאת בהוצאות בנייה כבירות. בנוסף, יחסכו תשלומי מס השבח על מכירת מלוא המגרש.

היזמים ישלמו תשלום חלקי בלבד עבור בנייה על הקרקע ותשלום מס רכישה מצומצם, רק על החלק היחסי שהועבר אליהם בעסקה.

עסקאות קומבינציה טומנות הזדמנות לרווחים נאים לצד סיכונים שיש לקחת בחשבון. 

אילו סוגים של עסקאות קומבינציה קיימים?

בעסקאות קומבינציה קיימים 2 סוגים והם:

עסקת קומבינציה אחוזים – הסוג הקלאסי המוכר יותר של עסקאות קומבינציה.

בעסקת קומבינציה מסוג אחוזים לאחר משא ומתן בעל הקרקע והיזם מסכימים ביניהם מראש על האחוזים שבעל הקרקע יקבל מתוך יחידות הדיור שייבנו. שיעור האחוזים עליו הסכימו הצדדים נקרא אחוז הקומבינציה והוא תלוי בהערכת השווי של הקרקע.

ככל שערך של הקרקע גבוה יותר, כך גם אחוז הקומבינציה גבוה יותר. התמורה לא וודאית במקרה של עסקת אחוזים מפני שגורמים שונים עשויים להשפיע על ערך של היחידות הבנויות.

הסוג השני בעסקאות קומבינציה נקרא עסקת קומבינציה נטו, במסגרתו, בעלי הקרקע והיזם או הקבלן מסכימים ביניהם מראש על סכום שיקבל בעל הקרקע בעסקה בתמורה להעברת הקרקע או חלקה ליזם/קבלן.

היזם/קבלן יהיה אחראי לכל התשלומים ככל שיהיו הכרוכים בעסקה.

עבור בעל הקרקע מדובר בעסקה בטוחה יותר מפני שהוא מקבל את הסכום המוסכם ולא נדרש לשלם את המיסים הכרוכים בעסקה ולא תלוי בערך היחידות דיור הבנויות שלא וודאי. לרוב מדובר בתמורה קטנה יותר מהתמורה הפוטנציאלית שבעל הקרקע יכל לקבל בעסקת אחוזים.

מה הם היתרונות של עסקת קומבינציה?

להלן יתרונות הבולטים של עסקת קומבינציה:

1. מבחינת בעל הקרקע – בעל הקרקע מקבל תמורה גדולה הרבה יותר מכפי שהיה מקבל בעסקת מכר רגילה, בה הקרקע שבבעלותו היתה נמכרת תמורת ערך כספי כלשהו. בעסקת קומבינציה נהנה בעל הקרקע מהשבחה משמעותית של הקרקע שבבעלותו ומנכס שימשיך להניב תשואה באופן שוטף.

2. מבחינת היזם – העסקה חוסכת ליזם את הצורך לממן את רכישת הקרקע במלואה מבלי לסכן הון עצמי גדול לשם רכישת הקרקע והתשלום נעשה באמצעות מתן שירותי בנייה.

3. מבחינת המיסים – שני הצדדים חוסכים חלק משמעותי מתשלומי המס. בעל הקרקע ישלם מס שבח עבור החלק היחסי שנמכר ליזם/קבלן ולא ישלם מס רכישה על היחידות הדיור הבנויות שיקבל בעסקה. חלק מהמיסים המוטלים על היזם/הקבלן בעסקת קומבינציה נמוכים יותר מאשר המיסים על עסקת מקרקעין רגילה והוא ישלם מס רכישה על החלק היחסי מהקרקע שתמסר לידיו. עם תכנון נכון מראש ניתן להגיע לקיזוזים והפחתות המיסים. 

מהם החסרונות וסיכונים בעסקת קומבינציה?

אחד הסיכונים הבולטים עבור שני הצדדים הוא חוסר הוודאות בעסקה.

עבור בעל הקרקע הסיכון שהעסקה מתבצעת למשך תקופה ארוכה, כך שבעל הקרקע צפוי לקבל תמורה עבור הקרקע רק כעבור מספר שנים עם תום הבנייה

עבור היזם/קבלן הסיכונים נמצאים בהערכת שווי הקרקע ובקבלת היתר הבניה בהיקף שהוא מצפה.

אם בהיתר הבנייה תאושר כמות קטנה יותר של יחידות דיור או היזם/קבלן יעשה הערכה שגויה הוא לא יצליח להניב את הרווחים הצפויים ואף יפסיד מהעסקה.

לדוגמא, במצב שהאחוז המוסכם בין הצדדים לבעל הקרקע גבוה מדי והיזם/קבלן נותר עם מספר קטן של יחידות דיור שערכן מצומצם.

שני הצדדים נוטלים סיכון כשיוצרים השותפות ביניהם, שעלולה להוביל למחלוקות ותסבוכות שיהוו נטל כבד על כל אחד מהצדדים.

הסיכון הגדול ביותר עבור בעל הקרקע שהיזם/הקבלן יעלם או יפשוט רגל לפני שסיים את הבנייה ובכך יהיה חשוף לטענות של בעלי הדירות במידה ורכשו את הדירות על הנייר מאותו יזם/קבלן.

מהי עסקת קומבינציה בקבוצת רכישה?

בעל הקרקע וחברי קבוצת הרכישה שהתאגדה חותמים על הסכם בנייה משותפת כאשר הקבוצה משמשת על תקן היזם או הקבלן ומתחייבת לדאוג לשירותי הבנייה. בעסקה שכזו, חלק מהזכויות בקרקע נמכרות לחברי הקבוצה ומוסכם בין הצדדים כי כל חבר בקבוצה יקבל דירה בבעלותו בסיום הליך הבנייה.

כאשר חל הסכם קומביציה בין בעל הקרקע לבין קבוצת רכישה, ההסכם מבוצע מול הגורם האחראי לכך בקבוצת רכישה.

לסיכום: עסקאות קומבינציה הן עסקאות מורכבות מאוד ולכן מומלץ ורצוי להיוועץ עם עורך דין המתמחה בעסקאות אלה.

כמו כן, ישנם שיקולי מיסוי נרחבים בכל אחד מסוגי העסקאות הנ"ל, בנוסף לעו"ד מומלץ להיוועץ עם יועץ מיסוי מתאים לפני ביצוע העסקה.

דבר נוסף שחשוב לעשות בדיקות זה עם מי אתם עומדים לעשות את העסקה ומהם סוגי הביטחונות שתקבלו.